2. 3. 2022

Wie zu einer Elektroladestation kommen, wenn Sie in einem Mehrparteienhaus leben?

Aufgrund der direkten Verfügbarkeit und der Tatsache, dass wir das Auto in der Regel nachts nicht nutzen, ist die praktischste Lösung zum Laden von Elektroautos eine Ladestation zu Hause. Bei der Entscheidungsfindung über die Installation einer elektrischer Ladestation für zu Hause, ist aber bei der Installation in einem Mehrparteienhaus – neben den Entscheidungen über Ladeleistung und -geschwindigkeit, Sorte der Ladestation und eventueller Modernisierung der Elektroinstallation – auch wichtig, sich über die rechtlichen Dilemmata zu informieren. 

Dabei sind die einzelnen Situationen grob zu unterscheiden nach: (i) der rechtlichen Lage des Parkplatzes, auf dem die elektrische Ladestation hergestellt würde, und damit die Nutzungsberechtigung, und (ii) dem Zustand der Infrastruktur im Gebäude. 

Ein Stockwerkeigentümer, der einen Parkplatz besitzt, auf dem er eine Elektroladestation herstellen möchte, benötigt für die Nutzung des Parkplatzes zu diesem Zweck keine Erlaubnis von anderen Stockwerkeigentümer. Im Fall der nicht eigentumsrechtlichen Parkplätze in einem Mehrparteienwohnhaus ist aber anders. Wenn der Parkplatz nicht (nur) im Besitz eines einzelnen Stockwerkeigentümers ist, sondern als ein gemeinsamer Teil des Gebäudes definiert ist, muss der Stockwerkeigentümer zunächst die Zustimmung anderer Eigentümer bekommen, so dass er (selbst) den Parkplatz nutzen und auf dem die elektrische Ladestation herstellen kann. Da es um eine Nutzungsänderung eines gemeinsamen Gebäudeteils geht, ist die Zustimmung der Mehrheit aller Eigentümer erforderlich. 

Darüber hinaus variiert die Pflicht zur Erhaltung der Genehmigung je nach dem Zustand der Gebäudeinfrastruktur. Ziemlich einfach ist die Situation bei Parkplätzen in neu gebauten Gebäuden. Das Energieeffizienzgesetz (slowenische Abkürzung: „ZURE“) verlangt nämlich von Investor, bei allen neuen Wohngebäuden (beziehungsweise auch bei größeren Renovierungen von Wohngebäuden), die mehr als zehn Parkplätze haben, die Installation der Infrastruktur für Verlegung der Leitung der Elektrokabeln, sodass das Laden der Elektrofahrzeuge auf jedem Parkplatz innerhalb oder direkt neben dem Gebäude, ermöglicht ist. 

Bei älteren Gebäuden, bei deren das Laden von Elektrofahrzeugen noch nicht vorgesehen wurde, ist die Situation ein bisschen komplizierter, da die Stromleitung zur Ladestation wird noch errichtet werden müssen. Im Fall eines eigentumsrechtlichen Parkplatzes ohne direkte Stromleitung, darf der Stockwerkeigentümer, ohne Zustimmung anderer Stockwerkeigentümer, die Wartungsarbeiten, Änderungen und Verbesserungen an seinem einzelnen Gebäudeteil erledigen, es sei denn, dies eine Verschlechterung anderer Teile des Gebäudes bedeutet. Bedeuten die Ausführungsarbeiten im Einzelfall zugleich auch ein Eingriff in die gemeinsamen Teile des Gebäudes, muss der Stockwerkeigentümer die Zustimmung anderer Stockwerkeigentümer, die an diesen gemeinsamen Teilen mehr als die Hälfte der Eigentumsanteile haben, bekommen. 

Ein solcher Eingriff in die gemeinsamen Gebäudeteile im Fall der elektrische Ladestationen ist beispielsweise der Anschluss der Ladestation an eine gemeinsame Verbrauchstelle. Und die erforderlichen Zustimmungen für einen solchen Anschluss werden erleichtert, wenn der Stockwerkeigentümer bereitstellen wird, dass der Verbrauch und damit die Kosten für einzelne Stromverbraucher getrennt abgelesen werden, was einige Anbieter schon ermöglichen. 

Sowohl bei eigentumsrechtlichen als auch bei nicht eigentumsrechtlichen Parkplätzen in Mehrparteienhäusern, sind einige Besonderheiten zu beachten. Beim Durchbruch in die Tragekonstruktion eines Gebäudes muss eine neue Baugenehmigung eingeholt und damit eine (neue) Planung der Elektroinstallation erstellt werden. Solche Eingriffe bedürfen der Zustimmung von Stockwerkeigentümer, die mehr als drei Viertel der Eigentumsanteile haben. 

In jedem Fall sind die Anschlüsse an die Elektroinstallation fachgerecht nach den Regeln des Berufsstandes auszuführen und der Gebäudeverwalter ebenfalls zu informieren. Da die elektrische Ladestationen große Stromverbraucher sind, muss insbesondere bei älteren Elektroinstallationen auch die erhöhte Brandgefahr berücksichtigt werden. Aufgrund des Brand- und Bauschutzes erfordert die aktuelle Gesetzgebung daher eine Reihe von Anpassungen bisheriger Genehmigungen und Pläne, die sich je nach Sorte der ausgewählten Elektroladestation und der Art des Eingriffs in gemeinsamen Gebäudeteilen unterscheiden. 

In der Praxis kommt es häufig vor, dass in Mehrparteienhäusern mehrere Stockwerkeigentümer den Wunsch nach ihre eigene Elektroladestation aufzustellen äußern. Eine solche Situation erfordert aber die Einhaltung der Technischen Richtlinie über Brandschutz in Gebäuden, die bei der Errichtung von mehr als fünf Ladestationen in Garagen mit mehr als 250 m2 Brutto-Geschossfläche zwingend den Einbau automatischer Brandmelder vorsieht. An dieser Stelle sei darauf hingewiesen, dass eine größere Anzahl von Ladestationen eine große Belastung für die Elektroinstallation darstellen kann, weshalb raten wir Ihnen, sich von einem qualifizierten Fachmann über die Möglichkeiten zum Aufbau einer geeigneten und sicheren Elektroinstallation beraten zu lassen. 

Die oben dargestellten Bestimmungen über Zustimmungen anderer Stockwerkeigentümer in einem Gebäude, gelten für Mehrparteienhäuser, in denen eine (tatsächliche) Stockwerkeigentum hergestellt ist. Für andere Mehrparteienhäuser ist aber gemäß den Bestimmungen des Immobiliengesetzbuchs anstelle einer Dreiviertelmehrheit eine strengere Zustimmung anderer Eigentümer erforderlich ist – die Zustimmung aller Eigentümer. 

Wir empfehlen, vor der Entscheidung für die Installation einer Elektroladestation – insbesondere in älteren Gebäuden – zunächst die technischen Möglichkeiten und Bedingungen für deren Installation zu prüfen und diesbezüglich die entsprechenden Experten zu Rate zu ziehen. Vor allem sollte diese Frage im Einvernehmen mit anderen Stockwerkeigentümern oder Miteigentümern geregelt werden. 

Die Zukunft ohne Elektroautos scheint, wie es aussieht, unvorstellbar. Mit dem wachsenden Bedarf an Elektroladestationen muss sich die Gesetzgebung jedoch darauf einstellen und ein transparenteres und einfacheres System für die Errichtung privater Elektroladestationen zu errichten herstellen. Die vom „ZURE“-Gesetz eingeführte Regulierung in diesem Bereich ist sicherlich ein Schritt in die richtige Richtung. 

Autorinnen: Eva Bardutzky, Jurastudentin und Klavdija Kek, Rechtsanwaltskandidatin
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