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Das im vergangenen Jahr verabschiedeten neue Baugesetz (slowenische Abkürzung: „GZ-1“) wird ab dem 1. Juni 2022 angewendet werden. Im Folgenden erfahren Sie, wie das neue Gesetz den Bausektor verändern wird.

Am 9. Dezember 2021 wurde das neue Baugesetz („GZ-1“) verabschiedet. Das Gesetz trat am 31. Dezember 2021 in Kraft und wird ab dem 1. Juni 2022 angewendet werden. Mit diesem Artikel geben wir eine kurze Zusammenfassung über einige wesentliche Änderungen im Vergleich zum vorherigen Baugesetz (slowenische Abkürzung: „GZ“).

Die wichtigste Änderung besteht darin, dass der Investor nach Erhalt der endgültigen Baugenehmigung auf eigenes Risiko mit dem Bau beginnen kann, noch bevor diese rechtskräftig wird, was bereits unter dem Hochbaugesetz (slowenische Abkürzung: "ZGO-1") möglich war, während dies unter dem derzeit geltenden Baugesetz (slowenische Abkürzung: „GZ“) nicht möglich war.

Eine weitere wichtige Änderung im Hinblick auf die Beschleunigung der Verfahren besteht darin, dass die Bescheinigung über die Zahlung des Gemeindebeitrags nicht mehr zwingend dem Antrag auf Baugenehmigung beigefügt werden muss, sondern erst zum Zeitpunkt der Anzeige des Baubeginns vorzulegen ist. Solange das System eGraditev (mehr dazu weiter unten) noch nicht eingeführt ist, ist die Zahlung des Gemeindebeitrags jedoch immer noch eine Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung. 

Im Vergleich zum „GZ“, erweiterte das „GZ-1“ den Begriff der temporären Objekte, die zu Veranstaltungen oder zu saisonalem Angebot bestimmt sind (temporäre saisonale Objekte), noch auf: (i) vorläufige Notfallobjekte (die zur wirksamen Bewältigung der Umstände bei Natur- und anderen Katastrophen oder im Fall höherer Gewalt aufgestellt werden); (ii) vorläufige Lagerobjekte (d.h. Objekte, die zur Lagerung ungefährlicher Stoffe bestimmt sind und sanitäre Objekte) und (iii) vorläufige Bauobjekte. Der Baubeginn von vorläufigen Objekten ist ohne Einholung einer Baugenehmigung zulässig. Im Gegensatz zum „GZ“ ist von jetzt an aber die Anmeldung vor dem Baubeginn auch erforderlich.

Das neue Gesetz führt den Begriff der kleineren Rekonstruktion ein. Hier geht es um die Arbeiten, die weder Instandhaltung des Objekts noch Rekonstruktion sind, sondern eine Verbesserung oder ein Wechsel mehrerer einzelner baulicher Elemente, die die Stabilität der Konstruktion nicht gefährden (z.B. Erneuerung der Dachdeckung), Wechsel von Elementen der öffentlichen Sanitärinstallation, öffentlichen Kanalisation, größere bauliche Durchbrüche (z.B. für Fenster oder Türen), Einbau von Aufzügen im Inneren des Objekts und kleinere Volumenvergrößerungen, die die Bruttogeschossfläche des Objekts nicht erhöht, sowie Anbau einer Außentreppe oder eines Aufzugs, die nicht mehr als drei Stockwerke verbindet. Kleinere Rekonstruktion ist nur aufgrund eines schriftlichen Gutachtens des zugelassenen Bausachverständigen zulässig, der Anbau einer Außentreppe oder eines Aufzugs aber auch aufgrund schriftlicher Gutachten des zugelassenen Architekten, dessen Eignung nach der Ausführung der Arbeiten vom Bausachverständiger noch schriftlich bestätigt wird. Bei kleineren Rekonstruktionen, die Volumenvergrößerung oder Anbau einer Außentreppe oder eines Aufzugs einschließen, ist ebenfalls die Zustimmung der Gemeinde über die Einhaltung des Raumordnungsplans einzuholen.

In einigen Teilen ändert das „GZ-1“ das Regime der Abgabe der Stellungnahme, und zwar so, dass die Verwaltungsbehörde an die Stellungnahme des zuständigen Meinungsbildners gebunden ist, wenn diese die Ansichten des Meinungsbildners klar zum Ausdruck bringt und fachlich und rechtlich gerechtfertigt und begründet ist.

In Bezug auf die Nutzungsgenehmigung sieht das Gesetz die Fiktion vor, dass alle bestehenden Einfamilienhäuser, die (i) vor dem 1. Juni 2018 mit einer Baugenehmigung und gegebenenfalls mit geringfügigen Abweichungen errichtet wurden, (ii) keiner Inspektionsmaßnahme unterzogen wurden und (iii) im Immobilienkataster eingetragen sind, eine Nutzungsgenehmigung besitzen. Der Kreis der Antragsteller für die Erteilung einer Nutzungsgenehmigung wurde auch auf den Bauunternehmer, den Bauleiter oder jede andere Person erweitert, die Eigentümer oder Inhaber dinglicher Rechte an der Immobilie ist, wenn der Investor den Antrag nicht innerhalb der vorgeschriebenen Frist stellt. 

Das „GZ-1“ sieht ausdrücklich die Möglichkeit der Legalisierung auch für einzelne Gebäudeteile vor.

Das GZ-1 sieht auch die Möglichkeit vor, die Vollstreckung im Hinblick auf die Beseitigung von Schwarzbauten auszusetzen, wenn der Eingriff in die Wohnung unverhältnismäßig sein könnte. Wird das zu beseitigende Gebäude oder die zu untersagende Nutzung von dem Betroffenen oder einer natürlichen Person bewohnt und stellt es für diese eine Wohnung dar, so kann diese im Rahmen eines Vollstreckungsverfahrens die Aussetzung der Vollstreckung bis zur Vollstreckung der Besichtigungsentscheidung wegen Unverhältnismäßigkeit des Eingriffs der Besichtigungsmaßnahme in die Wohnung beantragen. Der Antragsteller muss in dem Verfahren bestimmte Umstände nachweisen, unter anderem: (i) dass er seit mehr als einem Jahr in der Immobilie wohnt; (ii) dass er keine andere geeignete Unterkunft hat; (iii) dass das Grundstück dem Antragsteller gehört, es sei denn, er ist Mitglied einer benachteiligten oder gefährdeten sozialen Gruppe und im Falle eines bestehenden Baurechts; und (iv) dass es sich nicht um ein Schutzgebiet handelt. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, so wird die Vollstreckung für fünf Jahre ausgesetzt. Diese Bestimmung wurde als Reaktion auf die Entscheidung des Verfassungsgerichtshofs U-I-64/14 vom 27. November 2017 in das GZ-1 aufgenommen, in der der Verfassungsgerichtshof feststellte, dass die Beseitigung eines Gebäudes, das eine Wohnung für eine natürliche Person darstellt, nur dann zulässig ist, wenn sie auf einer vorherigen gerichtlichen Entscheidung beruht. Durch die Festlegung einer zusätzlichen Frist wird dem Petenten die Möglichkeit gegeben, seine Wohnsituation zu regeln, und aus dem Wortlaut des Gesetzes geht klar hervor, dass damit insbesondere Petenten geschützt werden sollen, die benachteiligten und gefährdeten sozialen Gruppen angehören.

Hinsichtlich besonderer Verbote legt das „GZ-1“ ausdrücklich fest, dass die Rechtsgeschäfte (außer Kreditgeschäfte), Genehmigungen, Zustimmungen, die im Gegensatz zu dem Bescheid sind, nichtig sind. Hier geht es um das Bescheid, mit dem, in Zusammenhang mit dem unerlaubten Objekt oder unstimmigen Nutzung des Objekts, eine Inspektionsmaßnahme verhängt wurde, wobei ein Vermerk über dieses Verbot ins Grundbuch eingetragen wurde. In Zusammenhang damit, legt „GZ-1“ fest, dass die Betreiber, Notare und andere Personen öffentlichen und privaten Rechts, bei der Erteilung der Genehmigungen, Zustimmungen, Eintragungen und Abschlüssen von Rechtsgeschäften, von Amts wegen nur auf die Verbote achten werden müssen, die von dem Inspektor im Rahmen der Inspektionsmaßnahmen verhängten und ins Grundbuch eingetragen wurden.

Schließlich wird mit dem neuen Gesetz ein Rauminformationssystem namens eGraditev für elektronische Transaktionen eingeführt, mit Ausnahme des Verfahrens mit den Streithelfern und des Kontrollverfahrens. Diese beiden Ausnahmen sind für Fälle vorgesehen, in denen die Streithelfer oder Kontrolleure möglicherweise nicht in der Lage sind, am elektronischen Geschäftsverkehr teilzunehmen, aber dennoch in der Lage sein sollten, ihre rechtlichen Interessen erfolgreich zu vertreten. Nach Einführung des Systems, das voraussichtlich ab dem 1. Januar 2024 in Kraft treten wird, werden alle Anträge, Erklärungen, Bescheide, Entscheidungen und Beschlüsse im Rahmen des GZ-1 bis auf wenige Ausnahmen über das System eGraditev eingereicht bzw. erlassen. Die Ausnahmen, bei denen Anträge auch schriftlich gestellt werden können, sind: (i) Anträge auf Baugenehmigung für nicht komplexe Gebäude und Nutzungsänderungen, (ii) Meldungen für den Baubeginn und (iii) Anträge auf Legalisierung. In diesen Fällen müssen die Anträge, wenn sie schriftlich gestellt werden, in elektronische Form gebracht und von der Verwaltungsbehörde oder der Gemeinde in das System eingegeben werden.  

Autorin: Eva Jean, Rechtsanwaltsanwärterin