31. 5. 2022

Legalisierungsmöglichkeiten von Schwarzbauten nach dem neuen Baugesetz

Am 1. Juni 2022 wird das neue Baugesetz (GZ-1) angewendet werden, das unter anderem auch Änderungen im Bereich der Legalisierung von Objekten mitbringt. Lesen Sie weiter unten, wie es mit der Legalisierung nach Neuem sein wird und welche günstigeren Bestimmungen das neue Gesetz mitbringt.

Das neue Baugesetz („GZ-1“) wird ab dem 1. Juni 2022 angewendet werden und damit wird das derzeit verwendete Baugesetz („GZ“) ersetz werden. Über die Änderungen, die es mitbringt, schrieben wir im Allgemeinen bereits in einer früheren Veröffentlichung (https://www.fpjr.si/de/veroffentlichungen/2022/04/669-Das-neue-Baugesetz-GZ-1-wird-angewendet-werden#middle). Diesmal schauen wir näher nach den Vereinfachungen, die im Bereich der Legalisierung der Schwarzbauten versprechen werden.

Wenn wir von „Schwarzbauten“ sprechen, meinen wir ein unerlaubtes Objekt, was kann sein: (i) ein illegales Objekt, (ii) ein nicht konformes Objekt oder (iii) ein gefährliches Objekt. Das Ziel vom GZ-1 (wie auch des Vorgängers GZ) ist, möglichst viele Legalisierungen zu ermöglichen. Die Legalisierung ist ein Verfahren von Regelung des rechtlichen Status eines bereits errichteten Objekts, Objektteils, Umbaus oder einer Zweckänderung des Objekts, das ohne Baugenehmigung oder entgegen den in der Baugenehmigung festgelegten Bedingungen durchgeführt wurde. Das Gesetz sieht zwei Wege der Legalisierung vor: (i) durch Erlass eines Legalisierungsbescheids und (ii) durch Erlass einer Genehmigung für ein länger bestehendes Objekt.

Das Objekt oder der Objektteil, für die ein Legalisierungsbescheid oder eine Genehmigung für ein länger bestehendes Objekt erteilt wurde, ist (nicht mehr) gesetzwidrig oder nicht konform und unterliegt der gesetzlichen Vermutung, dass es über eine Nutzungsgenehmigung verfügt.

Das Legalisierungsverfahren mit dem Erlass eines Legalisierungsbescheids fängt auf Antrag des Eigentümers des Objekts an. Diesem Antrag sind umfangreiche Legalisierungsunterlagen beizufügen, die unter anderem auch die Angaben zu allen relevanten Raumordnungsgesetzen enthalten müssen, die im Zeitraum vom Baubeginn bis zum Anfang der Erstellung der Legalisierungsdokumentation des Objekts in Kraft wurden, sowie eine Beschreibung der Einhaltung dieser Raumordnungsgesetzen. Voraussetzungen für den Erlass eines Legalisierungsbescheids sind, neben der Einhaltung der Raumordnungsgesetze, auch die Fertigstellung des Objekts (im Sinne, dass das Objekt zum Gebrauch geeignet ist), die Zahlung der Entschädigung für die Degradation- und widerrechtliche Besitzergreifung sowie die Zahlung des Gemeindebeitrags vor Erteilung des Legalisierungsbescheids. Das GZ-1 stimmt auch die Frist für die Legalisierung fest, und zwar, kann der Antrag auf Ausstellung einer Legalisierungsbescheid innerhalb von fünf Jahren nach Beginn der Anwendung dieses Gesetzes, d. h. bis zum 1. Juni 2027, gestellt werden.

Für die Fälle, bei denen das Objekt (vor dem 1. Juni 2022) zwar aufgrund einer Baugenehmigung gebaut wurde, wurde aber mit dieser nicht vereinbar, und wobei es um gesetzlich zulässige Abweichungen von der Baugenehmigung geht, kann der Investor diesen Bau so „legalisieren“, dass er ein Antrag auf die Erteilung einer Nutzungsgenehmigung einreicht. Diese Möglichkeit für sog. geringfügige Abweichungen wurde bereits in dem alten GZ bestimmt, die Definition geringfügiger Abweichungen von der Baugenehmigung wurde aber geändert (z. B. das GZ-1 legt neu fest die Möglichkeit, das Objekt um maximal 1,0 Meter zu verschieben, die Verpflichtung, dass die Abweichungen die bereits erteilte Zustimmungen der Eigentümer benachbarter Grundstücke und die Rechte der Parteien nicht beeinflussen, sowie die Verpflichtung, die Klassifizierung und Anordnung des Objekts zu befolgen).

Das GZ-1 behält die Möglichkeit der vereinfachten Legalisierung für länger bestehende Objekte, wobei definiert sie diese aber neu als Objekte, die vor dem 1. Januar 2005 gebaut wurden (das GZ wurde nur die Objekte, die vor dem 1. Januar 1998 gebaut wurden, berücksichtigt). Das Legalisierungsverfahren mit dem Erlass einer Genehmigung für ein länger bestehendes Objekt fängt auf Antrag des Eigentümers des Objekts auf Erteilung einer Genehmigung für ein länger bestehendes Objekt an. Eine wesentliche Voraussetzung für die Erteilung dieser Genehmigung ist, dass das Objekt, der Objektteil, der Umbau oder die Zweckänderung des Objekts im Wesentlichen unveränderten Zustand seit mindestens 1. Januar 2005 besteht. Das bedeutet, dass das Objekt nach diesem Datum weder nach der Fläche, Höhe oder noch nach dem Zweck nicht verändert wurde. Um letzteres nachzuweisen, muss der Investor dem Genehmigungsantrag auch einen Nachweis über das längere Bestehen des Objekts beifügen.

Anders als bei der oben beschriebenen „regulären“ Legalisierung wird bei der Legalisierung des länger bestehenden Objekts die Einhaltung der Raumordnungsgesetze nicht überprüft, was die Möglichkeiten und die Legalisierungsverfahren wesentlich erleichtert. Da die Bedingungen für die Erteilung einer Genehmigung für ein länger bestehendes Objekt weniger streng sind und das Objekt grundsätzlich mit den Raumordnungsgesetzen unvereinbar sein kann, ist die so erteilte Genehmigung nur bedingt gültig. In bestimmten Fällen kann – wenn dies zum Schutz des öffentlichen Interesses erforderlich ist, bei der unmittelbare Gefährdung der Gesundheit und das Leben von Menschen und Umweltteilen – die Verwaltungsbehörde auf Antrag der Regierung oder der Gemeinde die Genehmigung annullieren, und zwar ohne Haftung. Dabei sieht das Gesetz keine Frist vor, innerhalb deren die Verwaltungsbehörde dies tun kann. Das Gesetz beschränkt diese Möglichkeit jedoch nur auf die Fälle, in denen die Gefährdung durch andere mildere Mittel nicht beseitigt werden könnte.

Wie bei der Erteilung eines Legalisierungsbescheids, ist die Genehmigung für länger bestehendes Objekt, auch an die Bedingung geknüpft, nach der die Entschädigung für die Degradation- und widerrechtliche Besitzergreifung sowie die Zahlung des Gemeindebeitrags vor Erteilung der Genehmigung gezahlt werden soll.

Für die, nach dem 30. April 2004 errichtete Objekte, für die vor dem Bau oder Eingriff eine gültige umwelt- oder naturschutzrechtliche Genehmigung eingeholt werden musste, ist eine Legalisierung (weder durch Erlass eines Legalisierungsbescheids noch durch Erteilung einer Genehmigung für ein länger bestehendes Objekt) nicht möglich. Eine Genehmigung für länger bestehendes Objekt kann auch dann nicht erteilt werden, wenn es um ein gefährliches Objekt geht, das Gegenstand einer Inspektionsanordnung wurde.

Das Gesetz sieht sowohl bei der Genehmigung für länger bestehendes Objekt als auch bei der Legalisierung ausdrücklich vor, dass die Verfahren auch nur für die Objektteile möglich sind. In der Praxis gab es nämlich aufgrund unklarer Gesetzestexte unterschiedliche Auslegungen. Das GZ-1 somit ermöglicht, dass verschiedene Legalisierungsverfahren kombiniert werden können und dass, die Erfüllung der Bedingungen für eine einzelne Legalisierungsart für das Objekt und seine späteren Umbauten bzw. Erweiterungsbauen gesondert beurteilt werden kann. Sowohl bei regulären Legalisierungen als auch bei länger bestehendem Objekt ist eine solche ausdrücklich voraussichtliche Möglichkeit zu begrüßen, da der Investor zwischen verschiedenen Rechtsgrundlagen für die Legalisierung des Objekts wählen und sich für den günstigsten Weg entscheiden kann, hinsichtlich sowohl der erforderlichen Bedingungen, Kosten als auch der Beweisführung.

Autorinnen: Klavdija Kek, Rechtsanwaltskandidatin und Eva Bardutzky, Jurastudentin

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