Publikacije

Hrvaška obala je priljubljena počitniška destinacija v regiji, zato jo marsikdo doživlja za »svojo«. Veliko je takšnih, ki na dopustu na hrvaški obali pomislijo na nakup lastne počitniške nepremičnine.

Če se tudi sami poigravate s takšno idejo, morate vedeti, da lahko tujci lastninsko pravico na nepremičninah na Hrvaškem pridobijo samo pod pogoji vzajemnosti ter ob predhodnem soglasju hrvaškega ministra za pravosodje. Izjema velja za državljane in pravne osebe s sedežem v državi članici EU, saj slednji na podlagi Zakona o lastninski in drugih stvarnih pravicah (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima) lastninsko pravico na nepremičninah lahko pridobijo pod enakimi pogoji kot hrvaški državljani ali pravne osebe s sedežem v tej državi. To pravilo pa ne velja za vse vrste nepremičnin.               

Z Zakonom o kmetijskih zemljiščih (Zakon o poljoprivrednom zemljištu, v nadaljevanju ZPZ) je Hrvaška namreč omejila možnosti za pridobitev lastninske pravice tujim fizičnim in pravnim osebam v primeru nakupa kmetijskih zemljišč. ZPZ nadalje določa, da tujci lahko pridobijo lastninsko pravico na nepremičnini, ki je po namembnosti gozd ali gozdna površina le v primeru, če je tako dogovorjeno z mednarodno pogodbo. To v praksi pomeni, da državljani in pravne osebe iz držav članic EU v primeru nakupa kmetijskega zemljišča lastninsko pravico na njem pridobijo samo v primeru, če se takšna nepremičnina nahaja na območju, ki ga mestni ali občinski akti v svojih prostorskih načrtih določajo kot področje, namenjeno gradnji, pri čemer mora biti zemljišče bodisi zazidljivo bodisi načrtovano kot zazidljivo področje. Na kmetijskih zemljiščih izven področja, namenjenega gradnji, pa lastninske pravice z nakupom ni mogoče pridobiti.

Informacije o prodaji in tipu nepremičnin je seveda mogoče dobiti od domačinov samih ali od nepremičninskih posrednikov. Ali se lahko na te vire pri tako pomembni odločitvi povsem zanesemo?  

Če kupujete nepremičnino na Hrvaškem, vam svetujemo, da že sami poskušate o tej nepremičnini pridobiti čim več informacij iz javno dostopnih registrov in drugih zanesljivih baz podatkov. Zlasti preverite, ali nepremičnino kupujete od lastnika in ali je nepremičnina prosta bremen. Zemljiškoknjižno stanje take nepremičninske parcele mora biti urejeno, meje parcele pa jasno določene. Vedno tudi preverite, za kakšen tip nepremičnine gre oziroma, ali je nepremičnina uporabna za namen, za katerega jo kupujete in ali boste na njej lahko pridobili lastninsko pravico. To lahko storite tudi z vpogledom prek spletne strani Geoportal (http://geoportal.dgu.hr/), kjer pridobite informacijo o katastrski občini in parcelni številki nepremičnine, ali pa prek spletnega portala hrvaške zemljiške knjige (http://e-izvadak.pravosudje.hr/home.htm), kjer imate vpogled v lastništvo in namembnost nepremičnine. Za natančne podatke o namembnosti nepremičnine poiščite in preglejte občinske ali mestne akte, na območju, na katerem se nepremičnina nahaja. Včasih so ti akti dostopni tudi prek svetovnega spleta, v nasprotnem primeru pa jih dobite na uradih pristojne občine ali mesta. Kadar sami nimate dovolj znanja za te preverbe, vam priporočamo, da za to angažirate ustrezno usposobljene strokovnjake.           

Vsekakor je to smiselno v primeru, kadar kupujete nepremičnine večje vrednosti. Primeri, ko lastniki potencialnim kupcem ponujajo ugoden nakup zemljiške parcele z (nerealnimi) obljubami, da bo ta v kratkem zazidljiva, so dokaj pogosti. Problemi se običajno pojavijo po plačilu are za nakup zemljiške parcele ali po sklenitvi kupoprodajne pogodbe pri notarju, ki ni dovolj pazljiv, saj na podlagi takšne pogodbe ni mogoče v zemljiški knjigi opraviti spremembe lastništva na nepremičnini. Razočarani kupci so v teh primerih pogosto primorani vložiti tožbo zoper prodajalca, da pridejo do že plačanih sredstev, pri čemer pa so takšni postopki dolgotrajni, dragi in negotovi.           

Vsekakor vam svetujemo, da se za tako pomembne odločitve oborožite s čim več informacijami.