Publikacije

Posebnost odpovedovanja najemne pogodbe za poslovni prostor je v tem, da se odpoveduje sodno. Najemodajalec, ki želi pogodbo odpovedati, mora pred pristojnim sodiščem vložiti predlog za izdajo naloga za izpraznitev poslovnih prostorov in torej »odpovedi« pogodbe ne pošilja drugi stranki po pošti, temveč prek sodišča. Enako velja tudi v primeru, kadar najemno pogodbo odpoveduje najemnik, pri čemer v tem primeru najemnik ne predlaga izdaje naloga za izpraznitev. V primeru pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, znaša odpovedni rok najmanj eno leto. Kljub jasnim zakonskim načelom pa se je v praksi izoblikovalo več načinov odpovedovanja tovrstnih pogodb s strani najemodajalcev. Ker se je izoblikovala različna sodna praksa, ki je načeloma slepo sledila predlogom najemodajalcev, ni pa upoštevala temeljnih obligacijsko-pravnih načel, je Vrhovno sodišče dopustilo omenjeno revizijo.

Temeljno obligacijsko pravno načelo je, da odpovedni rok začne teči z dnem vročitve odpovedi nasprotni (pogodbeni) stranki. Kljub temu so sodišča pogosto slepo sledila predlogom najemodajalcem, ki pa so začetek teka odpovednega roka vezali na datum vložitve predloga pred sodiščem, ne glede na to, kdaj je najemnik odpoved dejansko prejel. Ker je zaradi poslovanja sodišč (rok za plačilo sodne takse, sestava sodnega naloga, odprema pošte ipd.) pogosto poteklo tudi po dva meseca, preden je najemnik odpoved prejel in se torej z njo sploh seznanil, je bil minimalni enoletni odpovedni rok dejansko pogosto zmanjšan na vsega deset mesecev ali manj.

V zadevi III DoR 104/2013 z 10. decembra 2013 je Vrhovno sodišče RS zato dopustilo revizijo glede vprašanj, (i) kdaj začne teči odpovedni rok v primeru sodne odpovedi najemne pogodbe za poslovni prostor in (ii) ali gre v primeru določitve (najmanj) enoletnega roka za izpraznitev poslovnega prostora za vprašanje pravilne uporabe materialnega prava.

Iz sodbe Vrhovnega sodišča RS opr. št. III Ips 40/2014 z 28. oktobra 2015 sledi naslednji odgovor na zgoraj navedeno pravno vprašanje glede začetka teka odpovednega roka: Odpovedni rok v primeru sodne odpovedi najemne pogodbe za poslovni prostor teče od vročitve odpovedi sopogodbeniku. Spoštovanje odpovednega roka mora sodišče pred izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora preveriti po uradni dolžnosti, po izdaji naloga za izpraznitev poslovnega prostora pa na ugovor.