Publikacije

Vrhovno sodišče je v nedavni sodbi potrdilo sodno prakso o omejeni uporabi klavzule »videno – kupljeno«.

Nedavno je Vrhovno sodišče v zadevi z opr. št. II Ips 21/2015 obravnavalo primer, ko je kupec kupil stanovanje s prodajno pogodbo, v kateri je bila dogovorjena klavzula »videno – kupljeno«. Z navedeno klavzulo je prodajalec v pogodbi izključil svojo odgovornost za vse morebitne napake na stanovanju, ki obstajajo sedaj (očitne napake), in vse napake, ki bi se lahko pojavile kasneje (skrite napake). Po nakupu stanovanja so se v stanovanju na več mestih začeli pojavljati prekomerni vlažni madeži in plesen. Zaradi navedenega je kupec podal zahtevek za odstop od prodajne pogodbe in vračilo kupnine, prodajalec pa je trdil, da zahtevek kupca zaradi klavzule »videno – kupljeno« ni utemeljen.

Vrhovno sodišče je odločilo, da so v predmetni zadevi izpolnjeni vsi pogoji za uporabo določb Zakona o varstvu kupcev stanovanj enostanovanjskih stavb (ZVKSES). Predmet prodajne pogodbe je bilo posamezno stanovanje kot posamezen del stavbe, ki se nahaja v stavbi z več posameznimi deli, poleg tega pa je prodajalec nastopal kot investitor (saj je naročil gradnjo z namenom prodaje), kupec pa kot končni kupec, ki je imel hkrati položaj potrošnika. Sodišče je nadalje pojasnilo, da ZVKSES ne predvideva možnosti izključitve jamčevanja s klavzulo »videno – kupljeno«. Ker so določbe ZVKSES kogentne (tj. prisilne), to pomeni, da je taka klavzula v sporni prodajni pogodbi nična. Vrhovno sodišče je tako zaključilo, da je bil odstop kupca od prodajne pogodbe utemeljen in da je utemeljen tudi njegov kondikcijski zahtevek za vračilo kupnine z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva, ko je plačal kupnino. Pri tem je sodišče še pojasnilo, da je bil poglavitni vzrok za nastalo vlago in plesen v stanovanju slaba izvedba gradbenih del in ne neprimerna uporaba stanovanja, zaradi česar gre za napako, ki znatno ovira normalno uporabo stanovanja. To pa pomeni, da je imel kupec, na podlagi 20. člena ZVKSES, pravico odstopiti od pogodbe, ne da bi od prodajalca prej zahteval odpravo napak ali znižanje kupnine.

Vrhovno sodišče je z navedeno sodbo potrdilo dosedanjo sodno prakso, da pogodbena klavzula »videno – kupljeno« pri prodajnih pogodbah, ki so urejene s kogentnimi pravnimi pravili, ki jih določata Zakona o varstvu potrošnikov in ZVKSES, ni dopustna. V ostalih primerih (ko ne pride v poštev uporaba prisilnih predpisov) je klavzula »videno – kupljeno« sicer dopustna, vendar ima omejen učinek.