18. 12. 2019
Če ste v najem oddali poslovni prostor, vam je najbrž v interesu, da najemnik plačuje najemnino. Včasih pa se zgodi, da najemnik nima več posluha za vaše interese in preneha s plačevanjem najemnine – izseliti pa se tudi ne želi. Ga pa zato želite izseliti vi – da bi se izognili dolgemu boju na sodišču, priporočamo, da se že pri sklenitvi najemne pogodbe ustrezno zavarujete.
V skladu z Zakonom o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih mora biti najemna pogodba za poslovni prostor sestavljena v pisni obliki, a če pogodba ne določa ustreznih postopkov izselitve za primer neplačila najemnine, se bo najemodajalec lahko znašel v zagati: če se najemnik po datumu izteka pogodbe ne bo želel izseliti, bo moral najemodajalec zoper njega najprej sprožiti ustrezni pravdni postopek (ki je praviloma dolgotrajen – tudi več kot leto dni), v katerem bo moral najprej izposlovati sodbo oz. ustrezen izvršilni naslov, na podlagi katere bo lahko podal predlog za izvršbo, s katerim bo nato v drugem koraku zahteval izpraznitev/vrnitev prostora.
Lahko pa najemodajalec zoper najemnika tudi neposredno poda predlog za izvršbo, brez predhodne tožbe na izpraznitev prostorov. Predpogoj za to je, da je najemna pogodba sestavljena v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, v kateri je obveznost najemnika na izselitev v primeru neplačila najemnine točno določena ali vsaj določljiva. Ustrezno morata biti navedena dan plačila najemnine in dan izteka najemne pogodbe, najemnik pa mora tudi soglašati s prisilno izvršitvijo obveznosti. V tem primeru najemodajalec ne bo potreboval posebej dokazovati zapadlosti najemnikove obveznosti, saj bo to izkazal že z notarskim zapisom; postopek izterjave ter izselitev se bo lahko pričela bistveno hitreje.
Če bo vsebina pogodbe takšna, da stroške vzdrževanja najemnik plačuje neposredno dobaviteljem (elektrika, upravnik ipd.), bo najemodajalec dolg za te stroške moral žal še vedno predhodno dokazovati v pravdnem postopku. Lahko pa se najemodajalec temu izogne, če se v pogodbi dogovori, koliko znaša povprečje teh mesečnih stroškov (določen znesek), navadno z ustrezno klavzulo o zvišanju/znižanju glede na dejanske stroške.
V primeru, da bo najemnik po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, poslovni prostor še naprej uporabljal, najemodajalec pa v roku 1 meseca po preteku časa pri pristojnem sodišču ne bo vložil zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora, se bo štelo, da je pogodba obnovljena pod enakimi pogoji za nedoločen čas. V tem primeru bo moral najemodajalec pogodbo o najemu poslovnih prostorov odpovedati v sodnem postopku.
Avtor: Dean Premec, odvetniški kandidat