17. 5. 2021

Ali lahko zasebno stanovanje oddam v najem prek normiranega s. p.-ja in ali se mi to splača?

Dohodnina od dohodka iz oddajanja premoženja v najem se izračuna in plača od davčne osnove po stopnji 27,5 % in predstavlja dokončni davek, pri čemer se davčna osnova zmanjša za normirane stroške v višini 15 % od dohodka, doseženega z oddajanjem premoženja v najem (efektivna davčna stopnja je torej 23,375 %). Najemodajalec lahko, po svoji izbiri, namesto normiranih stroškov v davčni napovedi uveljavlja dejanske stroške vzdrževanja premoženja, če jih v času oddajanja premoženja v najem za navedeno premoženje plačuje sam. Pri tem gre za stroške, ki so potrebni, da se ohranja uporabna vrednost premoženja. Dejanski stroški vzdrževanja se priznajo na podlagi računov, ki jih najemodajalec za ta namen predloži FURS. A takšno uveljavljanje stroškov je v praksi bolj izjema kot pravilo, tudi zaradi nepoznavanja te možnosti. 

Glede na precej nespodbudno davčno okolje v zvezi z oddajo nepremičnin v najem se lastniki stanovanj pogosto odločajo za oddajanje na »črno« (tj. neprijavo prihodkov iz naslova najema), kar pa ima lahko za posledico ne zgolj izrek globe (in naknadno plačilo davka), temveč tudi težave pri izvrševanju pravic iz najemne pogodbe, kot npr. pri odpovedi najemne pogodbe in izselitvi najemnika, ki ne plačuje najemnine. 

V zadnjem času se zato vse več najemodajalcev odloča za oddajanje zasebnih stanovanj v okviru registrirane dejavnosti (Oddajanje in obratovanje lastnih ali najetih nepremičnin), ki jo opravljajo prek t. i. popoldanskega s. p.-ja (samostojni podjetnik). Nekateri najemodajalci so se za takšno oddajanje nepremičnin odločili nemara na podlagi matematičnega preračuna izkupička ob upoštevanju zaslužka, stroškov in davkov. Če lastnik oddaja stanovanje kot fizična oseba za mesečno najemnino v višini npr. 750 EUR in s takšno oddajo letno ustvari 9.000 EUR prihodkov iz naslova najemnin, bo moral plačati približno 2.100 EUR dohodnine, kar predstavlja celoten strošek najemodajalca. Če pa isto nepremičnino za enako najemnino oddaja kot s. p., bo najemodajalec imel letno skupaj približno 1.260 EUR stroškov. Od tega bo najemodajalec za 9.000 EUR prihodkov iz naslova najemnin moral plačati približno 360 EUR dohodnine (80 % normiranih odhodkov = 7.200 evrov, davčna osnova = 1.800 EUR, od davčne osnove se plača 20 % končnega davka / dohodnine = 360 EUR), poleg dohodnine pa bo moral plačati še prispevke za zdravstveno in pokojninsko zavarovanje v približni višini 75 EUR mesečno, kar skupaj letno znese približno 900 EUR stroškov za prispevke. 

Vendar oddajanje nepremičnine prek s. p.-ja lahko prinese tudi določena tveganja. Še vedno namreč ni nedvoumnega odgovora na vprašanje, ali mora najemodajalec obvezno prenesti nepremičnino na svoj s. p. (prenos nepremičnine iz gospodinjstva v podjetje zavezanca, v osnovna sredstva) ali ne, saj glede tega ni objavljenih ustreznih jasnih navodil ali pojasnil FURS-a. Zavedati se je treba, da je prenos nepremičnine iz gospodinjstva v podjetje zavezanca praviloma obdavčljiva transakcija (oseba je dolžna plačati kapitalski dobiček), razen v primeru, če je bila nepremičnina pridobljena že pred ustanovitvijo s. p.- ja. 

Dodatni davčni učinki se lahko pojavijo tudi pri prenehanju opravljanja dejavnosti. Če se izkaže, da je nepremičnino potrebno prenesti na s. p. in če po prenosu samostojni podjetnik preneha opravljati svojo dejavnost in bo nepremičnino moral prenesti iz podjetja nazaj v svojo »zasebno sfero«, bo moral plačati dohodnino iz dejavnosti zaradi odtujitve sredstev (razliko med tržno in knjigovodsko vrednostjo nepremičnine). Ob zaprtju s. p.-ja ne bo treba plačati dohodnine le v primeru, kadar je bila nepremičnina prenesena ob začetku opravljanja dejavnosti s. p.-ja ali kasneje in jo je najemodajalec imel v lasti pred ustanovitvijo s. p.-ja. Če je bila nepremičnina pridobljena po začetku opravljanja dejavnosti, bo dohodnino treba plačati. 

Za oddajanje zasebnega stanovanja v najem prek normiranega s. p.-ja torej ni zagotovila, da bo najemodajalec dolgoročno »profitiral«, saj je to odvisno od več dejavnikov, predvsem pa obstaja še kar nekaj davčnih negotovosti glede takšnega načina oddajanja v najem, ki jih bo morda vsaj delno razrešila nova davčna zakonodaja, ki se v teh dneh sprejema. Če najemodajalec razmišlja o tem, da bi svojo nepremičnino začel oddajati preko s. p.-ja, pa se mu vsekakor splača, da takšen s. p. ustanovi šele po tem, ko ima nepremičnino že v lasti (in torej ne, da s. p., ki se bo s tem ukvarjal, ustanovi že pred pridobitvijo nepremičnine). 

Avtor: Dean Premec, odvetnik
<< Nazaj na seznam