Publikacije

Ključna sprememba je, da bo lahko investitor na lastno odgovornost začel z gradnjo že po pridobitvi dokončnega gradbenega dovoljenja, še preden bo to postalo pravnomočno, kar je omogočal že Zakon o graditvi objektov (»ZGO-1«), medtem ko po sedaj veljavnem GZ to ni bilo mogoče. 

Z vidika hitrosti postopkov je pomembna sprememba tudi to, da potrdilo o plačilu komunalnega prispevka ni več obvezna priloga zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja, temveč ga bo treba predložiti šele ob prijavi začetka gradnje. Vendar pa je do vzpostavitve sistema eGraditev (več o tem v nadaljevanju) plačilo komunalnega prispevka še vedno pogoj za izdajo gradbenega dovoljenja. 

GZ-1 je v primerjavi z GZ razširil pojem začasnih objektov, in sicer z začasnih objektov, namenjenih prireditvam ali sezonski ponudbi (začasni sezonski objekt), še na: (i) začasne nujne objekte (postavljene za učinkovito obvladovanje razmer ob naravnih in drugih nesrečah oziroma v primeru višje sile); (ii) začasne skladiščne objekte (to so objekti, namenjeni skladiščenju nenevarnih snovi, in sanitarni objekti) in (iii) začasne gradbiščne objekte. Začasne objekte je dopustno začeti graditi brez pridobivanja gradbenega dovoljenja, vendar pa se za razliko od GZ za začasni skladiščni objekt odslej zahteva tudi prijava začetka gradnje. 

Novi zakon uvaja pojem manjše rekonstrukcije. Tu gre za dela, ki niso vzdrževanje objekta in niso rekonstrukcija, so pa izboljšava ali zamenjava več posameznih konstrukcijskih elementov, s katero se ne ogroža stabilnost konstrukcije (npr. zamenjava ostrešja), zamenjava elementov javnega vodovoda, javne kanalizacije, večji preboji konstrukcije (npr. za okna ali vrata), vgradnja dvigal v notranjosti objekta in manjše povečanje prostornine, ki ne poveča bruto tlorisne površine objekta, ter prizidava zunanjega stopnišča ali dvigala, ki ne povezuje več kot treh etaž. Manjšo rekonstrukcijo je dopustno izvesti zgolj na podlagi pisnega mnenja pooblaščenega strokovnjaka s področja gradbeništva, prizidavo zunanjega stopnišča ali dvigala pa tudi na podlagi pisnega mnenja pooblaščenega arhitekta, po izvedbi del pa strokovnjak s področja gradbeništva njihovo ustreznost tudi pisno potrdi. Za manjše rekonstrukcije, ki vključujejo povečanje prostornine ali prizidavo zunanjega stopnišča ali dvigala, bo treba poleg tega pridobiti tudi soglasje občine o skladnosti s prostorskim aktom. 

GZ-1 v nekaterih delih spreminja režim podajanja mnenj, in sicer tako, da je upravni organ vezan na mnenje pristojnega mnenjedajalca, če to jasno izraža stališča mnenjedajalca ter je strokovno in pravno utemeljeno ter obrazloženo. 

V zvezi z uporabnim dovoljenjem zakon vzpostavlja fikcijo, da ga imajo vse obstoječe enostanovanjske stavbe: (i) ki so bile zgrajene na podlagi gradbenega dovoljenja in z morebitnimi dopustnimi manjšimi odstopanji pred 1. junijem 2018; (ii) zanje ni bil izrečen inšpekcijski ukrep in (iii) so vpisane v kataster nepremičnin. Razširjen je tudi krog vlagateljev zahteve za izdajo uporabnega dovoljenja, in sicer jo lahko vložijo tudi izvajalec, nadzornik ali druga oseba, ki je lastnik ali imetnik stvarnih pravic na nepremičnini, če je investitor ne vloži v predpisanem roku. 

GZ-1 izrecno predvideva možnost legalizacije tudi za posamezne dele objekta. 

GZ-1 ureja tudi možnost odloga izvršbe glede odstranitve črnih gradenj, če bi lahko prišlo do nesorazmernosti posega v dom. Če v objektu, ki bi ga bilo treba odstraniti ali prepovedati njegovo uporabo, prebiva inšpekcijski zavezanec ali posameznik in zanj objekt predstavlja dom, lahko ta v postopku izvršbe do izvršitve inšpekcijske odločbe vloži predlog za odlog izvršbe zaradi nesorazmernosti posega inšpekcijskega ukrepa v dom. Predlagatelj mora v postopku izkazati določene okoliščine, med drugim: (i) da v objektu prebiva že več kot eno leto; (ii) da nima možnosti nastanitve v drugem primernem stanovanju; (iii) da je zemljišče v lasti predlagatelja, razen če je predstavnik deprivilegirane ali ranljive družbene skupine in v primeru ustanovljene stavbne pravice; ter (iv) da ne gre za zavarovano območje. Če so vsi pogoji izpolnjeni, se izvršba odloži za pet let. Ta določba je bila v GZ-1 vključena kot odziv na odločbo Ustavnega sodišča U-I-64/14 s 27. novembra 2017, v kateri je Ustavno sodišče presodilo, da je odstranitev objekta, ki fizični osebi pomeni dom, dopustna le, če temelji na predhodni sodni odločbi. Z določitvijo dodatnega roka se predlagatelju omogoči, da uredi svojo stanovanjsko situacijo, iz besedila zakona pa izhaja, da se s tem skuša varovati predvsem predlagatelje, ki pripadajo deprivilegiranim in ranljivim družbenim skupinam. 

Glede posebnih prepovedi GZ-1 izrecno določa, da so nični tisti pravni posli (razen kreditnih poslov), dovoljenja in soglasja, ki so v nasprotju z odločbo, s katero je bil v zvezi z nedovoljenim objektom ali neskladno uporabo objekta izrečen inšpekcijski ukrep, če je bila v zemljiško knjigo vpisana zaznamba o tej prepovedi. V zvezi s tem GZ-1 določa, da bodo morali upravljavci, notarji in druge osebe javnega in zasebnega prava pri izdaji dovoljenj, soglasij, pri vpisih in sklepanju pravnih poslov po uradni dolžnosti paziti le na prepovedi, ki jih je izrekel inšpektor kot del inšpekcijskega ukrepa in so vpisane v zemljiško knjigo. 

Končno pa se uvaja še prostorski informacijski sistem, imenovan eGraditev, za elektronsko poslovanje v skladu z novim zakonom, razen postopanja s stranskimi udeleženci in postopka izvajanja inšpekcijskega nadzora. Ti dve izjemi sta določeni za primere morebitne neusposobljenosti za elektronsko poslovanje stranskih udeležencev oz. inšpekcijskih zavezancev, ki jim je treba ne glede na to omogočiti uspešno varovanje njihovih pravnih interesov. Po vzpostavitvi sistema, ki naj bi nastopila s 1. januarjem 2024, se bodo z nekaj izjemami vse zahteve, izjave, prijave, sklepi in odločbe na podlagi GZ-1 vlagali oziroma izdajali prek sistema eGraditev. Izjeme, pri katerih bo vloge mogoče podajati tudi pisno, so: (i) zahteva za izdajo gradbenega dovoljenja za nezahtevni objekt in spremembo namembnosti, (ii) prijava začetka gradnje ter (iii) zahteve za legalizacijo. Če bodo v teh primerih vloge podane pisno, jih bo moral upravni organ ali občina pretvoriti v elektronsko obliko in vnesti v sistem. 

Avtorica: Eva Jean, odvetniška pripravnica